صيغة دعوى شفعة في عقار وتوثيق إجراءات الأخذ بالشفعة

صحيفة الشفعة تأتي بعد مراجعة صفة الشفيع والبيع والإعلانات وإيداع الثمن. لا يكفي أن تكون مالكًا بجوار العقار، ولا أن تكتب رغبتك في شرائه؛ يجب إثبات الحالة القانونية التي تستند إليها، ثم استكمال الإجراءات في مواعيدها.

أهم ما يحتاجه ملف الدعوى هو جدول زمني بالمستندات: إنذار البيع إن وجد، وإعلان الرغبة لكل طرف، والإيداع، ورفع الدعوى وقيدها.

شروط الشفعة للشريك على الشيوع والجار المالك

تقرر المادة 936 الشفعة للشريك على الشيوع عند بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي. أما الجار المالك، فحقه مقيد بالحالات الواردة بالنص؛ منها المباني والأراضي المعدة للبناء، وحقوق الارتفاق، أو الملاصقة من جهتين مع شرط القيمة. مجرد الجوار لا يكفي في جميع الحالات.

لذلك تُكتب في الصحيفة الفقرة المنطبقة ووقائع تحققها، بدل الجمع بين «جار» و«شريك» كبديلين غير محسومين.

مواعيد إعلان الرغبة وإيداع الثمن ورفع دعوى الشفعة

الإجراء	الميعاد أو الشرط
إعلان الرغبة للبائع والمشتري	15 يومًا من الإنذار الرسمي المستوفي، مع ميعاد المسافة عند الاقتضاء
إيداع كامل الثمن الحقيقي	خلال 30 يومًا من إعلان الرغبة، وقبل رفع الدعوى
رفع الدعوى وقيدها	خلال 30 يومًا من إعلان الرغبة
تسجيل إعلان الرغبة	لازم للاحتجاج به على الغير

هذه أحكام المواد 940–943. الثلاثون يومًا للإيداع والثلاثون يومًا للدعوى ليستا مدتين متعاقبتين.

وعند اختلاف تواريخ إعلان البائع والمشتري، تُراجع نقطة بدء الحساب من واقع الإعلانين؛ فلا يُكتفى بتاريخ تحرير الإنذار.

نموذج صحيفة دعوى أخذ عقار بالشفعة

إنه في يوم ……………. الموافق …. / …. / ……..

بناءً على طلب السيد/ …………………………………………، المقيم في …………………………………………، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ إسلام حماد — المحامي، الكائن في …………………………………………

أنا ………………………….. محضر محكمة …………………………..، قد انتقلت وأعلنت:

أولًا: السيد/ ………………………….. — البائع
المقيم في: ……………………………………………………….
مخاطبًا مع: ………………………………………………………

ثانيًا: السيد/ ………………………….. — المشتري
المقيم في: ……………………………………………………….
مخاطبًا مع: ………………………………………………………

وأعلنتهما بالآتي

بموجب عقد البيع المؤرخ …. / …. / ……..، باع المعلن إليه الأول إلى المعلن إليه الثاني العقار/الحصة الشائعة الآتي بيانها:

العنوان: …………………………………………………………..
نوع العقار: ……………………………………………………….
المساحة أو مقدار الحصة: …………………………………….
وصف المباني والملحقات: ……………………………………..

الحد البحري: ……………………………………………………
الحد القبلي: ……………………………………………………..
الحد الشرقي: ……………………………………………………
الحد الغربي: …………………………………………………….

وذلك بثمن حقيقي قدره ……………. جنيه، وشروط البيع الآتية:

……………………………………………………………………..

وبيانات تسجيل البيع، إن وجد:
رقم ……………. لسنة …………….، مكتب شهر عقاري …………….، بتاريخ …. / …. / ……..

أولًا — سند صفة الطالب في الأخذ بالشفعة

يملك الطالب العقار/الحصة الآتية:

……………………………………………………………………..

بموجب سند الملكية:

……………………………………………………………………..

وبيانات تسجيله أو أساس ثبوت الملكية:

……………………………………………………………………..

ويستند الطالب إلى الحالة المنصوص عليها بالمادة 936، الفقرة …………….، باعتباره:

……………………………………………………………………..

وتتحقق شروط هذه الحالة في الواقعة على النحو الآتي:

……………………………………………………………………..

إذا كان الطالب شريكًا، تُحدد الحصص وحالة الشيوع وصفة المشتري. وإذا كان جارًا، تُحدد حالة الجوار القانونية ومستنداتها.

ثانيًا — إنذار البيع

بتاريخ …. / …. / ……..، تسلم الطالب إنذارًا رسميًا صادرًا من …………………………..، برقم ……………. محضري …………….، يتضمن بيانات البيع.

وتُرفق صورة الإنذار ويُراجع استيفاؤه للبيانات القانونية.

وعند عدم وجود إنذار: يُستبدل هذا البيان بوصف المستندات التي كشفت البيع، دون اختلاق واقعة إعلان أو اعتبار كل علم بالبيع إنذارًا رسميًا.

ثالثًا — إعلان الرغبة

أعلن الطالب رغبته رسميًا في الأخذ بالشفعة:

• إلى البائع بتاريخ …. / …. / ……..، بالإعلان رقم ……………. .
• إلى المشتري بتاريخ …. / …. / ……..، بالإعلان رقم ……………. .

وبيانات تسجيل إعلان الرغبة، إن تم:

……………………………………………………………………..

رابعًا — إيداع الثمن

بتاريخ …. / …. / ……..، وقبل رفع الدعوى، أودع الطالب خزانة محكمة ………………………….. مبلغ ……………. جنيه، يمثل كامل الثمن الحقيقي محل المطالبة، بموجب إيصال الإيداع رقم ……………. .

ويستند تحديد الثمن إلى:

……………………………………………………………………..

وتُبين المصروفات أو المبالغ الأخرى، إن وجدت، بصورة مستقلة، مع تحديد سندها وعدم الخلط بينها وبين الثمن.

خامسًا — استكمال الإجراءات

أقيمت الدعوى وقُيدت بتاريخ …. / …. / ……..، وفق المستندات المرفقة وحساب المواعيد.

وبيان أي تصرف لاحق أو واقعة قد تؤثر في الخصوم أو شروط الأخذ بالشفعة:

……………………………………………………………………..

بناءً عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليهما بصورة من هذه الصحيفة، وكلفتهما الحضور أمام المحكمة المختصة …………………………..، الكائن مقرها …………………………..، الدائرة …………………………..، بجلستها المنعقدة يوم ……………. الموافق …. / …. / ……..، الساعة …………….، ليسمعا الحكم بـ:

أولًا: أحقية الطالب في أخذ العقار/الحصة المبينة بالصحيفة بالشُّفعة، وحلوله محل المشتري في البيع محل الدعوى مقابل الثمن المودع، مع ترتيب الآثار القانونية المقررة.

ثانيًا: تسليم محل الشفعة للطالب، في الحدود التي تسمح بها طبيعة المبيع وحالته القانونية.

ثالثًا: المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ سائر الحقوق.

ولأجل العلم.

هل يودع الشفيع الثمن والمصروفات معًا؟

الإيداع الذي تتحدث عنه المادة 942 يتعلق بكامل الثمن الحقيقي. لذلك لا تُنقل عبارة «الثمن وكافة المصروفات» دون تمييز أو مستند.

إذا كان الثمن محل خلاف، وضّح سبب الخلاف وأدلته قبل الإيداع. ولا تفترض أن دفع مبلغ تقديري أو استكماله لاحقًا يعالج كل نقص إجرائي.

مستندات دعوى الشفعة

جهّز خصوصًا:

• سند ملكية الشفيع والمستندات المؤيدة لصفته.
• عقد البيع محل الشفعة أو بياناته المتاحة.
• إنذار البيع وأصل إعلانه، إن وجد.
• إعلاني الرغبة للبائع والمشتري.
• مستند تسجيل الرغبة، إن تم.
• إيصال إيداع الثمن.
• مستندات المساحة والحدود والملاصقة أو الارتفاق عند الحاجة.
• جدول المواعيد ومستندات أي بيع لاحق.

ولا تُسمِّ العقد المحكوم بصحة توقيعه «عقدًا مسجلًا»؛ انقل وصف كل مستند كما هو.

متى لا تجوز الشفعة أو يسقط الحق فيها؟

تتضمن المادة 939 موانع، منها بعض بيوع الأقارب والبيع بالمزاد وفق الإجراءات القانونية. وتقرر المادة 948 السقوط بالتنازل، أو بانقضاء أربعة أشهر من تسجيل البيع، فضلًا عن حالات السقوط الأخرى.

لهذا لا يُفهم غياب إنذار البيع باعتباره ضمانًا لبقاء الحق بلا نهاية.

أخطاء الطلبات في صحيفة الشفعة

لا تطلب محو البيع الأول تلقائيًا: اضبط الأثر المطلوب وفق التسجيلات والحقوق والخصوم الفعليين.

لا تطلب تسليم العقار كله إذا كانت الشفعة في حصة شائعة: يجب أن تتطابق الطلبات مع محل البيع.

لا تضف النفاذ المعجل بلا كفالة كخاتمة ثابتة: يلزم بحث سنده.

لا تثبت رفض البائع أو المشتري كشرط لبدء الإجراءات: انتظر ردًا فقط إذا لم يؤدِّ ذلك إلى تفويت المواعيد؛ والأصل أن تُدار الإجراءات من مستنداتها وتواريخها.

ويُراجع الاختصاص النوعي والقيمي للمحكمة قبل القيد، بدل افتراض اختصاص المحكمة الابتدائية في كل حالة.