صيغة دعوى إخلاء محل للتنازل عن الإيجار دون تحقق بيع الجدك

تسمية التصرف «بيعًا بالجدك» لا تكفي لإبقائه نافذًا في مواجهة المؤجر. يجب فحص حقيقة ما بيع، ووجود متجر أو مصنع، وشروط الاستثناء الذي يتمسك به المستأجر والمشتري.

وتختلف دعوى الإخلاء بحسب النظام القانوني للإيجار: هل يخضع لقوانين إيجار الأماكن، أم للقانون المدني؟ لذلك يبدأ إعداد الصحيفة بعقد الإيجار والعلاقة الأصلية، ثم مستند التنازل وحالة النشاط وقت التصرف.

شروط بيع المحل بالجدك رغم منع التنازل

تجيز المادة 594/2 من القانون المدني للمحكمة إبقاء الإيجار رغم الشرط المانع عندما يتعلق الأمر بمصنع أو متجر، وتقتضي الضرورة بيعه، ويقدم المشتري ضمانًا كافيًا، ولا يلحق المؤجر ضرر محقق. فالإبقاء ليس نتيجة تلقائية لكل بيع يحمل اسم الجدك.

ويجب كذلك فحص القواعد الخاصة الأخرى المنطبقة على العلاقة، ومنها إجراءات المادة 20 من قانون 136 لسنة 1981 عند انطباقها.

وجود متجر فعلي أم مجرد تجهيز محل؟

قانون التجارة يعرّف المتجر باعتباره مجموعة أموال منقولة مخصصة لتجارة معينة، ويشترط عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية.

لذلك، إذا كان المحل ما زال تحت التجهيز ولم يتكون فيه نشاط تجاري بعناصره، فقد يتمسك المؤجر بأن التصرف تنازل عن الإيجار، لا بيع متجر.

لكن عدم افتتاح المحل للجمهور وحده ليس بديلًا عن فحص الوقائع. راجع العقود والفواتير والعملاء والنشاط السابق وحقيقة العناصر المنقولة، وأي ادعاء بانتقال متجر قائم إلى هذا الموقع.

نموذج صحيفة دعوى إخلاء للتنازل عن الإيجار

نطاق النموذج: علاقة إيجارية ينطبق عليها سبب الإخلاء الوارد بالمادة 18/ج من قانون 136 لسنة 1981، مع تمسك المدعي بأن التصرف لا يستوفي استثناء بيع الجدك. يُخصص بعد مراجعة العقد والمستندات.

إنه في يوم …………… الموافق … / … / ………

بناءً على طلب السيد/ …………………………………، المقيم في/ …………………………………، بصفته/ …………………………………، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ إسلام حماد — المحامي، الكائن في/ ………………………………….

أنا/ ………………………، محضر محكمة/ ………………………، قد انتقلت وأعلنت:

أولًا: السيد/ …………………………………، المقيم في/ …………………………………، بصفته المستأجر.

مخاطبًا مع/ ………………………………….

ثانيًا: السيد/ …………………………………، المقيم في/ …………………………………، بصفته المتنازل إليه أو مشتري الجدك المزعوم.

مخاطبًا مع/ ………………………………….

وأعلنتهما بالآتي

بموجب عقد الإيجار المؤرخ … / … / ………، استأجر المعلن إليه الأول من/ ………………………………… المحل رقم …………… بالعقار رقم ……………، الكائن في/ …………………………………، لاستعماله في/ ………………………………….

وتثبت صفة الطالب في العلاقة الإيجارية بموجب/ ………………………………….

وتخضع العلاقة لأحكام/ …………………………………، للأسباب الثابتة بالمستندات الآتية/ ………………………………….

وقد نص البند رقم …………… من العقد على/ ………………………………… بشأن منع التنازل أو التأجير من الباطن.

وبتاريخ … / … / ……… تصرف المعلن إليه الأول إلى المعلن إليه الثاني بموجب/ …………………………………، وأصبحت العين في حيازة أو استغلال الأخير على النحو التالي/ ………………………………….

وقد علم الطالب بالتصرف بتاريخ …………… من خلال/ …………………………………، وتسلم الإخطار أو المستند رقم ……………، الذي وصف التصرف بأنه بيع متجر بالجدك.

ولم يصدر عن الطالب الإذن الكتابي الذي يجيز التنازل محل النزاع، وفق ما يتمسك به، مع بيان المراسلات والتصرفات ذات الصلة/ ………………………………….

أسباب عدم انطباق استثناء بيع الجدك

يتمسك الطالب بأن التصرف محل النزاع لا يستوفي شروط الاستثناء، للأسباب التالية:

أولًا — حقيقة النشاط وقت التصرف

كان وضع المحل وقت البيع/ …………………………………، وفق المستندات/ ………………………………….

ولم يتوافر عنصر/ …………………………………، ويتضح ذلك من/ ………………………………….

ثانيًا — العناصر التي شملها التصرف

يتبين من عقد التصرف أو الإخطار أنه شمل/ …………………………………، دون ثبوت انتقال متجر بعناصره اللازمة، للأسباب/ ………………………………….

ثالثًا — شروط المادة 594/2

وجه عدم تحقق الشرط أو الشروط التي يتمسك بها الطالب هو/ …………………………………، ودليله/ ………………………………….

ولا تُدرج عبارة انتفاء الضرورة أو عدم كفاية الضمان أو الضرر المحقق دون بيان وقائع وأدلة تخص الحالة.

رابعًا — القواعد الخاصة المنطبقة

يبيّن الطالب أثر الإجراءات والحقوق الخاصة المنظمة للتصرف، إن انطبقت، ومنها/ …………………………………، ومدى استيفائها وفق المستندات/ ………………………………….

وبذلك يتمسك الطالب بأن التصرف يمثل تنازلًا غير جائز عن العلاقة الإيجارية، دون تحقق استثناء يسمح بإبقائها.

ويستند طلب الإخلاء إلى المادة 18/ج من قانون 136 لسنة 1981، في حدود انطباقها على العلاقة، والتي تتناول التنازل والتأجير من الباطن والترك للغير دون الإذن المقرر، مع استثناء الحالات التي يجيزها القانون.

وسائل الإثبات

يقدم الطالب:

1. عقد الإيجار وسند صفته.
2. مستند التصرف أو الإخطار به.
3. الأدلة على حيازة المعلن إليه الثاني.
4. مستندات حالة النشاط وقت التصرف.
5. المراسلات المتعلقة بالإذن أو الاعتراض.
6. المستندات المؤيدة لانتفاء الشرط المحدد.

ويطلب، عند الحاجة وبحسب طبيعة الواقعة، إجراء التحقيق أو ندب خبير، مع تحديد المسألة المطلوب إثباتها.

بناءً عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليهما بصورة من هذه الصحيفة، وكلفتهما بالحضور أمام محكمة/ ………………………، الكائن مقرها في/ ………………………، الدائرة/ …………….

وذلك بجلسة يوم …………… الموافق … / … / ………، الساعة ……………، لسماع الحكم:

1. بإخلاء العين المحددة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ …………… بسبب التنازل غير الجائز، مع عدم تحقق شروط الاستثناء المدعى به.
2. بإلزامهما بتسليمها إلى الطالب خالية من الأشخاص والمنقولات، وفق ما تقضي به المحكمة.
3. بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ الحقوق القانونية للطالب.

ولأجل العلم.

دعوى فسخ إيجار محل خاضع للقانون المدني

إذا كانت العلاقة خاضعة للقانون المدني، لا تُنقل المادة 18/ج إلى الصحيفة تلقائيًا.

المادة 593 تجعل التنازل والتأجير من الباطن جائزين أصلًا ما لم يمنعهما الاتفاق، والمادة 594 تتناول أثر المنع والاستثناء الخاص بالمصنع والمتجر.

وفي هذه الحالة تُراجع:

• صياغة الشرط المانع.
• وقوع المخالفة.
• موافقة المؤجر وتصرفاته اللاحقة.
• شروط الفسخ والإعذار.
• دفاع المستأجر ببيع الجدك.

وتُصاغ الطلبات المناسبة، مثل فسخ العقد والإخلاء والتسليم، وفق سندها، بدل استخدام نموذج الإيجار القديم كما هو.

أثر قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025

القانون 164 لسنة 2025 لم يجعل أسباب الإخلاء السابقة غير قابلة للتمسك بها خلال الفترة الانتقالية؛ فالمادة 7 تبدأ مع المحافظة على أسباب الإخلاء الواردة بالمادة 18 من قانون 136 لسنة 1981.

لكن يجب أولًا التحقق من دخول العلاقة في نطاق القانون الجديد، ومن طبيعة المستأجر، وعدم الخلط بين دعوى التنازل وإجراءات الإخلاء لأسباب أخرى.

إثبات التنازل عن الإيجار وانتفاء شروط الجدك

المسألة	أمثلة للمستندات المفيدة
انتقال السيطرة على المحل	عقد التصرف، والمراسلات، ومحاضر المعاينة
النشاط قبل التصرف	فواتير، وتوريدات، وسجلات تشغيل، ومعاملات عملاء
العناصر المباعة	كشف الجرد والعقد وبيان الاسم والحقوق التجارية
موافقة المؤجر أو اعتراضه	الأذونات والمكاتبات وإيصالات الأجرة وسياقها
الضرورة والضمان والضرر	مستندات وأدلة مرتبطة بكل شرط

وجود السجل التجاري أو الترخيص لا يحسم وحده قيام متجر فعلي، كما أن وجود شخص آخر بالمحل قد يحتاج تفسيرًا: هل هو عامل أم مدير أم شريك أم متنازل إليه؟

أخطاء الصيغة المرسلة التي يجب تصحيحها

• تضارب تواريخ 2020 و1900 و2018.
• الاستناد إلى الإيجار القديم دون إثبات انطباقه.
• افتراض عدم وجود متجر دون بيان الأدلة.
• تجاهل بقية شروط استثناء الجدك.
• عدم فحص إجراءات المادة 20 عند انطباقها.
• إدراج حكمين بأرقامهما دون مراجعة مصدرهما ووقائعهما.
• طلب النفاذ المعجل بلا كفالة دون بيان سنده.

لم تُدرج أرقام الطعون الواردة في النموذج باعتبارها متحققة؛ يلزم الرجوع إلى نص كل حكم قبل الاستشهاد به.

في مكتب العدالة للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة، تبدأ مراجعة هذه الدعوى بتصنيف العلاقة الإيجارية وفحص حقيقة التصرف، ثم تحديد شرط الإخلاء والأدلة والطلبات المناسبة.