نموذج عقد بيع محل تجاري يتضمن الثمن والتسليم والتسجيل
قبل استخدام صيغة عقد بيع محل تجاري، حدد ما تشتريه: الوحدة العقارية، أم النشاط التجاري، أم معدات وبضاعة داخل محل مستأجر؟ اختلاف محل البيع يغيّر المستندات والبنود وإجراءات نقل الحقوق.
النموذج التالي يخص بيع وحدة عقارية مخصصة كمحل تجاري، مع إمكانية إدراج تجهيزات محددة في ملحق. ولا يصلح وحده لبيع متجر بعناصره التجارية أو للتنازل عن عقد إيجار.
الفرق بين عقد بيع محل تمليك وبيع النشاط التجاري
| نوع الاتفاق | ما الذي يشمله؟ |
|---|---|
| بيع محل تمليك | الوحدة العقارية والحقوق التابعة لها وفق سند الملكية |
| بيع متجر أو نشاط تجاري | عناصر النشاط المتفق عليها، مثل الاتصال بالعملاء والسمعة والمعدات والبضاعة |
| بيع تجهيزات وبضاعة | المنقولات المحددة في كشف الجرد |
| التنازل عن محل مستأجر | حقوق تتعلق بالإيجار، وتحتاج فحص العقد والقانون المنطبق |
| بيع حصة في شركة | حصة أو أسهم، وقد لا يشمل ملكية العقار مباشرة |
قانون التجارة يميز بين المتجر والعقار الذي يمارس فيه النشاط؛ فالمادة 36 تقرر أن العقار المملوك للتاجر لا يدخل ضمن عناصر متجره. كما يضع القانون قواعد للكتابة والقيد والشهر عند التصرف في المتجر.
مستندات ملكية المحل التجاري قبل كتابة العقد
ابدأ بفحص سند البائع وتسلسل انتقال الحق إليه، ثم انتقل إلى صياغة البنود.
تختلف المستندات بحسب الحالة، وقد تشمل:
- سند الملكية المسجل وبيانات شهره، إن وجد.
- العقود السابقة التي يستند إليها البائع.
- مستندات الميراث والقسمة إذا انتقل الحق بالميراث.
- التوكيلات وسند صلاحية الوكيل في البيع وقبض الثمن.
- عقد التخصيص أو عقد الشركة المطورة وشروط التصرف.
- مستندات سداد الأقساط والمخالصات والموافقات اللازمة.
- بيانات الوحدة ومساحتها وحدودها والاستخدام المقرر لها.
- الاستعلامات المناسبة عن الحقوق والقيود المسجلة.
لا تكتب أن ملكية البائع ثابتة بعقد مسجل إذا لم تراجع هذا العقد وبياناته. وإذا كان سنده عقدًا غير مسجل، أثبت حقيقته وراجع أثره وإمكانية استكمال التسجيل قبل دفع الثمن.
نموذج عقد بيع محل تجاري تمليك
عقد بيع ابتدائي لوحدة عقارية مخصصة كمحل تجاري
إنه في يوم …………… الموافق … / … / ………، تم الاتفاق بين:
الطرف الأول — البائع
السيد/ …………………………………، الجنسية/ ……………، حامل بطاقة رقم قومي أو جواز سفر رقم/ ………………………، والمقيم في/ ………………………………….
الطرف الثاني — المشتري
السيد/ …………………………………، الجنسية/ ……………، حامل بطاقة رقم قومي أو جواز سفر رقم/ ………………………، والمقيم في/ ………………………………….
وعند التعاقد بالوكالة أو نيابة عن شركة، تضاف بيانات الأصيل وسند التمثيل وحدود الصلاحيات.
أقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد، واتفقا على الآتي:
البند الأول: سند البائع والمستندات الملحقة
يستند الطرف الأول في حقه في التصرف في المحل إلى/ …………………………………، المؤرخ … / … / ………، وبيانات التسجيل إن وجدت/ ………………………………….
ويُرفق بالعقد بيان بالمستندات المسلمة للمشتري، وتسلسل انتقال الحق إلى البائع، وأي قيود أو موافقات لازمة للتصرف.
وتعد الملاحق الموقعة جزءًا من العقد، ولا يغني إقرار البائع عن فحص المستندات والاستعلامات اللازمة.
البند الثاني: وصف المحل التجاري محل البيع
باع الطرف الأول إلى الطرف الثاني، القابل لذلك، الوحدة العقارية المخصصة كمحل تجاري رقم ……………، بالدور ……………، في العقار رقم ……………، شارع ………………………، قسم أو مركز ……………، محافظة …………….
وتبلغ مساحتها وفق مستند ……………………… مقدار …………… مترًا مربعًا، وطريقة احتسابها/ ……………………….
وحدودها:
- الحد البحري: ……………………….
- الحد القبلي: ……………………….
- الحد الشرقي: ……………………….
- الحد الغربي: ……………………….
ويشمل البيع الحقوق التابعة للوحدة الثابتة بسندها، ومنها/ ……………………….
ولا يشمل مساحات خارج حدودها أو حقوقًا في الرصيف أو الواجهة أو الأرض أو الأجزاء المشتركة إلا بالقدر الثابت بالمستندات والمبين صراحة.
البند الثالث: المساحة وأثر اختلاف القياس
اتفق الطرفان على أن الثمن محدد على أساس:
☐ مبلغ إجمالي للوحدة الموصوفة.
☐ سعر للمتر قدره …………… جنيه، وفق مساحة …………….
ويُرفق بيان القياس المعتمد، ويحدد الطرفان أثر أي فرق يظهر قبل إتمام البيع على الثمن أو استمرار الاتفاق، مع مراعاة القواعد القانونية المنطبقة.
ويستكمل هذا البند باتفاق محدد؛ فلا تُترك عبارة «تحت العجز والزيادة» وحدها لتسوية اختلاف جوهري في المساحة.
البند الرابع: ثمن المحل وطريقة السداد
الثمن الإجمالي مبلغ قدره …………… جنيه مصري، فقط ……………………… جنيه مصري لا غير.
وقد سدد المشتري مبلغ …………… جنيه بتاريخ ……………، عن طريق ………………………، بموجب مستند رقم ……………، ويقر البائع بقبضه فعلًا.
ويتبقى مبلغ …………… جنيه، يسدد على النحو التالي:
| الدفعة | المبلغ | موعد الاستحقاق | الالتزام المقابل، إن وجد |
|---|---|---|---|
| …………… | …………… | …………… | …………… |
| …………… | …………… | …………… | …………… |
وكل دفعة لاحقة تثبت بمستند يحدد قيمتها وتاريخها وسببها.
ولا يعد هذا العقد إقرارًا بقبض كامل الثمن ما لم يكن قد سدد فعلًا وأثبت ذلك صراحة.
البند الخامس: المعاينة وحالة المحل
عاين المشتري المحل في حدود ما أمكن الاطلاع عليه، واطلع على بيان حالته والملاحظات المرفق.
ولا تعني المعاينة تنازله عن ضمانات الملكية أو الحقوق المتعلقة بالعيوب التي أخفاها البائع أو المعلومات الجوهرية غير المفصح عنها.
وحالة الإشغال وقت التعاقد هي/ ……………………….
وأي عقد إيجار أو إشغال قائم يرفق بالعقد، مع تحديد أثره على التسليم.
البند السادس: موعد التسليم ومحضر الاستلام
يلتزم البائع بتسليم المحل بتاريخ … / … / ………، بالحالة التالية/ ………………………، وبعد تحقق الالتزامات المحددة/ ……………………….
ويحرر الطرفان محضر تسليم يتضمن:
- تاريخ التسليم الفعلي.
- المفاتيح والمداخل.
- حالة المحل والملاحظات.
- أرقام العدادات وقراءاتها.
- التجهيزات المشمولة بالبيع.
- المستندات المسلمة.
ولا يثبت توقيع عقد البيع وحده حصول التسليم. وإذا تم التسليم بالتزامن مع التوقيع، يُثبت ذلك بمحضر مستقل مطابق للواقع.
البند السابع: التجهيزات المشمولة بالبيع
يشمل البيع التجهيزات المحددة حصرًا بملحق الجرد الموقع، مع بيان عددها ووصفها وحالتها وقيمتها إذا خصص لها ثمن مستقل.
ولا يشمل هذا العقد الاسم التجاري أو العلامة التجارية أو السمعة أو البضاعة أو عقود النشاط أو التراخيص، إلا باتفاق مستقل يحدد الحقوق وإجراءات انتقالها.
البند الثامن: إقرارات البائع وضمان حقوق الغير
يقر البائع بعدم وجود تصرفات سابقة أو حقوق للغير أو رهون أو حجوز أو منازعات تخص المحل، عدا ما أفصح عنه في الملحق التالي/ ……………………….
ويلتزم بعدم إنشاء حقوق جديدة تتعارض مع البيع، وبالإفصاح عن أي واقعة مؤثرة يعلم بها قبل استكمال نقل الملكية.
ويتحدد أثر أي إخلال، وضمان التعرض أو الاستحقاق، وفق العقد والقانون، دون مساس بحقوق أصحاب الحقوق القائمة.
البند التاسع: إجراءات تسجيل عقد بيع المحل
يلتزم البائع بتقديم المستندات الواقعة تحت يده واللازمة لإجراءات التسجيل، والحضور والتوقيع أمام الجهة المختصة في المواعيد المتفق عليها.
ويتعاون المشتري في استكمال الإجراءات وسداد المصروفات التي يتحملها وفق البند المالي.
والمستندات أو الموافقات المطلوب استكمالها هي/ ………………………، والمسؤول عنها/ ………………………، والموعد المتفق عليه/ ……………………….
ولا يعتبر سداد الثمن أو التسليم بديلًا عن إجراءات نقل الملكية العقارية المقررة قانونًا.
البند العاشر: الضرائب والرسوم والمرافق
يتحمل البائع الالتزامات المرتبطة بالمحل عن الفترات السابقة على تاريخ التسليم الفعلي، ويتحمل المشتري استهلاك المرافق ومصروفات الانتفاع اللاحقة، وفق البيان المرفق.
وتوزع المصروفات بين الطرفين كالآتي:
- رسوم ومصروفات التسجيل: ……………………….
- المصروفات المساحية والمستندات: ……………………….
- المديونيات السابقة للمرافق والصيانة: ……………………….
- العبء المالي لضريبة التصرفات العقارية، إن استحقت: ……………………….
ويقتصر هذا التوزيع على العلاقة بين الطرفين؛ فلا يغير المكلف قانونًا أمام الجهات المختصة، ولا يعفي من مراجعة الاستحقاق أو الإعفاء أو مواعيد السداد.
البند الحادي عشر: الإخلال والتأخر في التنفيذ
عند إخلال أحد الطرفين بالتزام مستحق، يوجه إليه الطرف الآخر إخطارًا يحدد الالتزام ومدة المعالجة المتفق عليها، وقدرها …………… يومًا، متى كانت المعالجة ممكنة.
وتظل حقوق طلب التنفيذ أو الفسخ أو التعويض خاضعة لشروطها القانونية.
وأي شرط فسخ اتفاقي أو تعويض محدد يضاف بصياغة مستقلة بعد ضبط حالات تطبيقه وآثار رد المبالغ وتسليم المحل.
البند الثاني عشر: الإخطارات والاختصاص والنسخ
تكون الإخطارات على العناوين المبينة بالعقد، مع الالتزام بالإجراءات التي يوجبها القانون.
ويخضع العقد للقانون المصري، وتنعقد المنازعات للمحكمة المختصة وفق قواعد الاختصاص المقررة.
حرر العقد من …………… نسخ أصلية، تسلم كل طرف نسخة منه ومن ملاحقه.
البائع
الاسم: ………………………
التوقيع: ………………………
المشتري
الاسم: ………………………
التوقيع: ………………………
الملاحق: مستندات الملكية، وبيان القياس، وجدول السداد، وكشف التجهيزات، وبيان القيود والمديونيات، ومحضر التسليم عند تحريره.
تسجيل عقد بيع محل تجاري وعلاقته بسداد الثمن
سداد كامل الثمن لا ينقل الملكية العقارية وحده. المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري تقرر التسجيل للتصرفات الناقلة للحقوق العينية العقارية، وتبين أن التصرف غير المسجل يرتب التزامات شخصية دون انتقال تلك الحقوق.
لذلك يحتاج العقد إلى ضبط ثلاثة أمور منفصلة:
- متى يدفع المشتري باقي الثمن؟
- متى يسلم البائع المحل؟
- ما إجراءات التسجيل ومستنداته والتزامات الطرفين؟
ولا تكفي عبارة «الملكية تنتقل بعد سداد الثمن» دون بيان أثر التسجيل.
عقد بيع محل تجاري بالتقسيط: ربط الدفعات بالالتزامات
إذا كان الثمن مؤجلًا، فحدد قيمة كل دفعة وموعدها، وما يقابلها من التزامات، بدل ترك المتبقي معلقًا على إجراء غير محدد.
مثال افتراضي: إذا اتفق الطرفان على سداد الدفعة الأخيرة عند استكمال المستندات والحضور لإتمام التسجيل، يجب تحديد المستندات المطلوبة والموعد وطريقة إثبات استعداد كل طرف.
كما يحتاج العقد إلى معالجة التأخير والإنذار والفسخ ورد المبالغ؛ ولا يُفترض أن مصادرة كل ما دفعه المشتري نتيجة تلقائية لأي تأخر.
عقد بيع محل تجاري بمحتوياته: أهمية كشف الجرد
عبارة «يشمل البيع الأخشاب والزجاج والأجهزة وخلافه» لا تحدد جميع الموجودات.
استخدم كشفًا يبين:
| العنصر | البيانات المناسبة |
|---|---|
| تكييف أو جهاز | النوع والموديل والرقم والحالة |
| أرفف وواجهات | العدد والوصف |
| معدات | المواصفات وملكية البائع لها |
| بضاعة، إذا شملها اتفاق منفصل | الأصناف والكميات والقيمة وحالة الصلاحية |
وتحقق من أن التجهيزات ليست مملوكة لمورد أو مؤجرة أو مرتبطة بحقوق للغير.
شراء محل مستأجر أو بالجدك: متى يتغير النموذج؟
إذا كان البائع مستأجرًا، فلا يبيع ملكية الوحدة العقارية بموجب هذا النموذج.
يلزم أولًا فحص عقد الإيجار ومدته وقواعد التنازل وشروط المؤجر، ثم تحديد عناصر النشاط أو المنقولات المباعة. ولا تفترض انتقال الإيجار أو الترخيص لمجرد توقيع عقد بين البائع والمشتري.
وإذا اجتمع بيع العقار وبيع النشاط في صفقة واحدة، فافصل وصف كل منهما وثمنه والتزاماته وإجراءات نقل حقوقه.
ترخيص المحل التجاري قبل الشراء
امتلاك الوحدة لا يثبت وحده صلاحيتها للنشاط الذي تريده.
راجع الاستخدام المقرر للوحدة، والتراخيص الحالية، والمخالفات، وشروط الجهة المطورة أو إدارة المركز التجاري، وأي اشتراطات تخص النشاط المقصود.
وإذا كان إمكان ممارسة نشاط معين سببًا أساسيًا للشراء، فأثبت هذا الغرض في الاتفاق وحدد أثر تعذر الحصول على الموافقات المطلوبة، بدل الاعتماد على وعد شفهي.
أخطاء النموذج القديم التي يجب تعديلها
| العبارة أو المشكلة | المعالجة |
|---|---|
| وصف المحل بأنه «وحدة سكنية» | توحيد وصف العقار في جميع البنود |
| إثبات الاستلام بمجرد التوقيع | فصل محضر التسليم عن عقد البيع |
| استخدام «تحت العجز والزيادة» بلا ضابط | تحديد أساس المساحة والثمن وأثر الاختلاف |
| اعتبار سداد الثمن سببًا كافيًا لنقل الملكية | بيان إجراءات التسجيل |
| دمج النشاط والتجهيزات بالعقار | تحديد نطاق كل عنصر ومستنداته |
| تكرار الضرائب في بندين متعارضين | اعتماد بند مالي واحد واضح |
| افتراض ملكية مسجلة للبائع | كتابة السند الحقيقي بعد مراجعته |
في مراجعة عقد بيع محل تجاري، يبدأ مكتب العدالة للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة بفحص سند البائع وتسلسل الملكية وحدود المحل، ثم يضبط بنود الثمن والتسليم والتسجيل وفق المستندات والاتفاق الفعلي.