عقد بيع شقة تمليك: صيغة تفصل السداد عن الاستلام والملكية

صيغة عقد بيع شقة يجب أن تثبت الاتفاق الحقيقي: ما الشقة المباعة، وما سند البائع، وكم قبض من الثمن، ومتى يسلم الوحدة، وكيف يستكمل التسجيل؟ لا تكتب أن الثمن مدفوع أو الشقة مستلمة إذا لم يحدث ذلك فعلًا.

النموذج التالي لشقة قائمة، ويحتاج إلى تخصيص بعد فحص المستندات. أما الوحدة تحت الإنشاء، أو المخصصة من جهة إسكان، أو المرهونة لبنك، فتحتاج معالجة شروطها وموافقاتها قبل استخدام عقد بيع عام.

نموذج عقد بيع شقة تمليك

عقد بيع ابتدائي لشقة سكنية

إنه في يوم …………… الموافق … / … / ………، اتفق كل من:

الطرف الأول — البائع

السيد/ …………………………………، الجنسية/ ……………، حامل بطاقة رقم قومي أو جواز سفر رقم/ …………………………………، والمقيم في/ ………………………………….

الطرف الثاني — المشتري

السيد/ …………………………………، الجنسية/ ……………، حامل بطاقة رقم قومي أو جواز سفر رقم/ …………………………………، والمقيم في/ ………………………………….

وعند التعاقد بالوكالة أو نيابة عن شركة، تضاف بيانات الأصيل وسند التمثيل وحدود صلاحيات الموقّع.

أقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد، واتفقا على الآتي:

البند الأول: سند البائع في التصرف

يستند البائع في حقه في التصرف في الشقة إلى/ …………………………………، المؤرخ … / … / ………، وبيانات تسجيله إن وجد/ ………………………………….

ويُرفق بيان بالمستندات التي يستند إليها وتسلسل انتقال الحق إليه، وما إذا كانت هناك أقساط أو موافقات أو قيود مرتبطة بها.

ولا تُثبت ملكية مسجلة أو مخالصة أو موافقة إلا بمستند تم الاطلاع عليه وإرفاق بياناته.

البند الثاني: وصف الشقة محل البيع

باع الطرف الأول إلى الطرف الثاني، القابل لذلك، الشقة رقم ……………، بالدور ……………، بالعقار رقم ……………، شارع ………………………، قسم أو مركز ……………، محافظة …………….

وتتكون من/ …………………………………، وتبلغ مساحتها وفق مستند/ ……………………… مقدار …………… مترًا مربعًا، وطريقة احتساب المساحة/ ……………………….

وحدودها:

• البحري: ……………………….
• القبلي: ……………………….
• الشرقي: ……………………….
• الغربي: ……………………….

ويرفق رسم أو بيان يحدد الوحدة عند الحاجة، خاصة إذا اختلف ترقيم الأدوار أو الوحدات بين المستندات والطبيعة.

البند الثالث: الحصة في الأرض والأجزاء المشتركة

يشمل البيع الحقوق التابعة للشقة الثابتة بسندها، ومنها الحصة الشائعة في أرض العقار والأجزاء المشتركة، وبيانها/ ………………………………….

الجراج أو المخزن، إن شمله البيع:

الوصف والرقم/ ………………………، وطبيعة الحق فيه/ ………………………، وسنده/ ……………………….

ولا يشمل البيع حقًا خاصًا في السطح أو الحديقة أو الجراج أو مدخل العقار لمجرد وروده في نموذج جاهز؛ بل يحدد الحق وسنده وحدوده صراحة.

البند الرابع: المساحة وأساس تحديد الثمن

اتفق الطرفان على أن الثمن:

☐ إجمالي للشقة المحددة بأوصافها.
☐ محسوب بسعر …………… جنيه للمتر، وفق مساحة …………….

وإذا كشف القياس المعتمد قبل استكمال البيع عن اختلاف، تكون طريقة التسوية المتفق عليها/ …………………………………، مع مراعاة القواعد القانونية المنطبقة.

ولا يُترك أثر اختلاف المساحة معلقًا على عبارة «تحت العجز والزيادة» دون تحديد.

البند الخامس: الثمن والمبالغ المقبوضة

الثمن الإجمالي مبلغ …………… جنيه مصري، فقط ………………………………… جنيه مصري لا غير.

قبض البائع منه مبلغ …………… جنيه بتاريخ ……………، عن طريق ………………………، وفق مستند رقم …………….

ويتبقى مبلغ …………… جنيه، يسدد كما يلي:

الدفعة	المبلغ	موعد الاستحقاق	الالتزام المقابل إن وجد
……………	……………	……………	……………
……………	……………	……………	……………

ولا يعد توقيع العقد مخالصة بكامل الثمن إلا إذا سدد كاملًا، وأثبت البائع قبضه صراحة.

وتثبت كل دفعة لاحقة بمستند مستقل يحدد قيمتها وتاريخها وتخصيصها.

البند السادس: المعاينة وحالة الشقة

عاين المشتري الشقة، واطلع على بيان حالتها والملاحظات المرفق، وتشمل/ ………………………………….

ولا تعني المعاينة إقرارًا بصحة سند البائع، أو قبولًا بحقوق غير معلنة للغير، أو تنازلًا عن الحقوق المتعلقة بالعيوب التي أخفاها البائع.

وحالة إشغال الشقة وقت التعاقد/ ………………………………….

ويُرفق أي عقد إيجار أو مستند إشغال قائم، مع تحديد أثره على التسليم.

البند السابع: موعد التسليم الفعلي

يلتزم البائع بتسليم الشقة بتاريخ … / … / ………، بالحالة المتفق عليها/ …………………………………، وبعد تحقق الالتزامات التالية/ ………………………………….

ويحرر محضر تسليم مستقل يثبت:

• المفاتيح وتاريخ انتقال الحيازة.
• حالة التشطيبات والملاحظات.
• أرقام العدادات وقراءاتها.
• المنقولات المتفق على بقائها.
• المستندات المسلمة.
• أي أعمال لم تُستكمل وموعد استكمالها.

ولا يعتبر توقيع عقد البيع وحده إقرارًا باستلام الشقة.

البند الثامن: ضمان حقوق الغير والإفصاح

يقر البائع بأنه لم يسبق له التصرف في الشقة بما يتعارض مع هذا البيع، وأنها غير مثقلة بحقوق أو قيود أو منازعات، عدا ما أفصح عنه في الملحق/ ………………………………….

ويلتزم بعدم إنشاء حقوق جديدة تتعارض مع الاتفاق، وبالإفصاح عن أي واقعة مؤثرة يعلم بها قبل استكماله.

ولا يحل هذا الإقرار محل الاستعلامات المناسبة عن التسجيل والرهون والحجوز والقيود.

البند التاسع: التسجيل وتسليم المستندات

يلتزم البائع بتقديم المستندات الواقعة تحت يده واللازمة لإجراءات التسجيل، والحضور والتوقيع أمام الجهة المختصة عند طلبه في المواعيد المتفق عليها.

والمستندات أو الموافقات المطلوب استكمالها هي/ …………………………………، والمسؤول عنها/ ………………………، وموعدها/ ……………………….

ويلتزم المشتري بالتعاون في الإجراءات وتحمل المصروفات المتفق عليها.

ولا يعتبر قبض الثمن أو تسليم الشقة أو إصدار توكيل بديلًا عن إجراءات نقل الملكية المقررة قانونًا.

البند العاشر: المديونيات والضرائب والمصروفات

تحدد المديونيات القائمة في كشف مرفق، بما فيها المرافق والصيانة وأي أقساط مرتبطة بالوحدة.

ويتفق الطرفان على توزيع العبء المالي كما يلي:

• المديونيات السابقة للتسليم: ……………………….
• استهلاك المرافق بعد التسليم: ……………………….
• مصروفات التسجيل والمستندات: ……………………….
• العبء المالي لضريبة التصرفات العقارية، إن استحقت: ……………………….
• مصروفات أخرى محددة: ……………………….

ولا يغيّر هذا الاتفاق المكلف قانونًا أمام الجهات المختصة أو حقوق الدائنين.

البند الحادي عشر: التأخر والإخلال بالعقد

عند إخلال أحد الطرفين بالتزام مستحق، يوجه الطرف الآخر إخطارًا يحدد الإخلال ومدة معالجته، وقدرها …………… يومًا، متى كانت المعالجة ممكنة.

وتحدد آثار التأخير أو الفسخ أو التعويض وفق القانون والاتفاق الصحيح بين الطرفين.

وأي تعويض اتفاقي يضاف يجب أن يحدد الالتزام المشمول وحالات تطبيقه، ولا يتضمن إعفاءً من الرقابة القضائية المقررة قانونًا.

البند الثاني عشر: الملاحق والإخطارات والنسخ

تعد الملاحق الموقعة جزءًا من العقد، وتشمل مستندات السند، ووصف الوحدة، وجدول السداد، وبيان الحالة والمديونيات، ومحضر التسليم عند تحريره.

وتكون الإخطارات على العناوين المبينة، مع مراعاة الإجراءات القانونية اللازمة.

يخضع العقد للقانون المصري، وتختص بالمنازعات المحكمة المختصة وفق قواعد الاختصاص.

حرر من …………… نسخ أصلية، تسلم كل طرف نسخة منه ومن ملاحقه.

البائع

الاسم: …………………………………
التوقيع: …………………………………

المشتري

الاسم: …………………………………
التوقيع: …………………………………

مستندات مراجعة عقد بيع شقة قبل دفع الثمن

تسلسل مستندات البائع أهم من طول العقد. ابدأ بالمستند الذي استند إليه في الشراء، ثم راجع الروابط السابقة وتطابق الوحدة والأسماء والتواريخ.

الحالة	ما يحتاج إلى فحص؟
عقد مسجل	بيانات التسجيل والوحدة والحقوق والقيود
عقود متتابعة غير مسجلة	اتصال التسلسل وصفة كل متصرف وإمكان التسجيل
شقة موروثة	سند المورث والورثة وأنصبتهم وسلطات التصرف
بيع بتوكيل	نطاق البيع وقبض الثمن وحالة التوكيل
شراء من مطور	عقد الوحدة والأقساط والتنازل والموافقات
وحدة مرهونة	موقف البنك والدين وإجراءات رفع الرهن

فاتورة الكهرباء أو المياه لا تغني عن مستندات الملكية، كما لا يكفي وجود حكم صحة توقيع لفحص أصل الحق.

عقد بيع شقة ابتدائي أم نهائي؟

تسمية الورقة «عقد بيع نهائي» لا تحقق التسجيل. قد يقصد بها الطرفان أن الثمن دُفع كاملًا، لكن ذلك يختلف عن انتقال الملكية العقارية.

المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري تقرر التسجيل للتصرفات الناقلة للحقوق العينية العقارية، وتبين أثر عدم التسجيل في بقاء الالتزامات الشخصية دون انتقال هذه الحقوق.

لذلك اجعل العقد يوضح السداد والتسليم والتسجيل كلًا على حدة.

هل صحة التوقيع على عقد بيع الشقة تنقل الملكية؟

لا. دعوى صحة التوقيع تتعلق بنسبة التوقيع إلى صاحبه، ولا تثبت وحدها ملكية البائع أو صحة التصرف موضوعيًا، ولا تنقل الملكية العقارية.

وإذا كان العقد السابق عليه صحة توقيع، فافحص العقد نفسه وسند صاحبه، ولا تدرج الحكم كأنه سند ملكية مسجل.

عقد بيع شقة بالتقسيط: ما الذي يتغير؟

حدد مواعيد الدفعات، وتوقيت التسليم والتسجيل، والالتزامات التي تسبق الدفعة الأخيرة، وإجراءات التأخر ورد المبالغ عند انتهاء الاتفاق.

مثال افتراضي: إذا بقي من الثمن مبلغ يُدفع عند تسليم الشقة، فلا يوقع المشتري في العقد على أنه استلمها بالفعل، ولا يوقع البائع على مخالصة بكامل الثمن.

كما لا يكتب «عربون» بدل «دفعة من الثمن» دون مراجعة المقصود وأثره في الاتفاق.

الشرط الجزائي في عقد بيع شقة

لا تضف عبارة «غير خاضع لرقابة القضاء». المادة 224 من القانون المدني تنظم حالات عدم استحقاق التعويض الاتفاقي أو تخفيضه، وتبطل الاتفاق المخالف لأحكامها.

والصياغة المفيدة تربط التعويض بالتزام محدد، مثل التأخر في التسليم، بدل فرض مبلغ واحد على أي مخالفة مهما كانت طبيعتها.

حالات لا يكفي لها نموذج بيع شقة عام

تحتاج مراجعة خاصة عند شراء:

• وحدة إسكان اجتماعي أو مدعومة.
• وحدة تخضع لقيود تخصيص أو حظر تصرف.
• شقة ممولة تمويلًا عقاريًا أو مرهونة.
• وحدة تحت الإنشاء.
• حصة شائعة لا شقة مفرزة.
• وحدة يتصرف فيها ولي أو وصي عن قاصر.
• شقة عليها إشغال أو نزاع أو مخالفة مؤثرة.

في هذه الحالات، يُفحص عقد التخصيص أو التمويل والموافقات وسند التصرف قبل اعتماد الصيغة.

بنود لا توقع عليها قبل التحقق

• «استلمت كامل الثمن» إذا بقي مبلغ.
• «استلمت الشقة» قبل التسليم.
• «عاينت جميع المستندات» إذا لم تُعرض عليك.
• «يشمل البيع الجراج والسطح» دون سند محدد.
• «الملكية مسجلة» دون بيانات تسجيل صحيحة.
• «لا توجد مخالفات أو مديونيات» دون إفصاح وفحص مناسبين.

في مكتب العدالة للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة، تبدأ مراجعة عقد بيع الشقة بسند البائع وتسلسل الملكية، ثم تُضبط بنود السداد والتسليم والتسجيل وفق المستندات والاتفاق الفعلي.