صيغة عقد بيع ابتدائي لعقار مع تحديد التزامات الطرفين
عقد البيع الابتدائي قد يكون بيعًا ملزمًا، وليس مجرد حجز أو وعد يسمح لأي طرف بالتراجع متى شاء. العبرة بمضمون الاتفاق وتحديد المبيع والثمن والالتزامات، وليس بكلمة «ابتدائي» وحدها.
النموذج التالي يفترض بيع عقار محدد، مثل أرض أو مبنى أو وحدة عقارية. ويجب تخصيصه بعد فحص سند البائع؛ فلا يصلح دون تعديل لبيع حصة شائعة أو وحدة تحت الإنشاء أو عقار يخضع لموافقة جهة تخصيص.
نموذج عقد بيع ابتدائي لعقار
إنه في يوم …………… الموافق … / … / ………، تحرر هذا العقد بين:
أولًا — البائع: السيد/ …………………………………، حامل بطاقة رقم قومي أو جواز سفر رقم/ …………………………………، المقيم في/ ………………………………….
ثانيًا — المشتري: السيد/ …………………………………، حامل بطاقة رقم قومي أو جواز سفر رقم/ …………………………………، المقيم في/ ………………………………….
وإذا تعدد البائعون، تُذكر بيانات كل منهم وصفته وحصته، ويوقع كل صاحب حق أو ممثله المخول قانونًا.
وبعد إقرار الطرفين بأهليتهما، اتفقا على الآتي:
البند الأول: مستندات البائع وطبيعة الحق المبيع
يستند البائع في حقه في التصرف إلى/ …………………………………، بتاريخ ……………، وبيانات التسجيل إن وجدت/ ………………………………….
وطبيعة الحق محل البيع هي/ ………………………………….
ويُرفق كشف بالمستندات وتسلسل انتقال الحق، والقيود والموافقات المطلوبة، وما سلمه البائع للمشتري منها.
ولا تُستخدم عبارة «يمتلك البائع ملكية مسجلة» إلا إذا أيدتها المستندات.
البند الثاني: تحديد العقار محل البيع
باع البائع إلى المشتري، القابل لذلك، العقار الآتي:
نوعه/ ………………………، موقعه/ ………………………، رقم العقار أو القطعة أو الوحدة/ ………………………، القسم أو المركز/ ………………………، المحافظة/ ……………………….
المساحة وفق مستند/ ……………………… هي ……………، وطريقة احتسابها/ ……………………….
الحد البحري/ ……………………….
الحد القبلي/ ……………………….
الحد الشرقي/ ……………………….
الحد الغربي/ ……………………….
ومشتملاته والحقوق التابعة له الثابتة بالمستندات/ ………………………………….
ويرفق بيان وصفي أو رسم عند الحاجة، ولا يشمل البيع حقوقًا أو مساحات لم تثبت للبائع.
البند الثالث: الثمن وإثبات المدفوع
الثمن الإجمالي …………… جنيه مصري، فقط ………………………………… جنيه مصري لا غير.
قبض البائع منه مبلغ …………… جنيه بتاريخ ……………، بالطريقة ………………………، بموجب مستند ……………………….
والمتبقي …………… جنيه، يسدد وفق الجدول التالي:
| المبلغ | موعد السداد | الشرط أو الالتزام المرتبط به |
|---|---|---|
| …………… | …………… | ……………………… |
| …………… | …………… | ……………………… |
وتثبت كل دفعة بإيصال أو مستند سداد. ولا يعتبر توقيع البائع مخالصة إلا بالمبلغ الذي أقر بقبضه فعلًا.
البند الرابع: المستندات المطلوب استكمالها
يلتزم البائع باستكمال وتسليم المستندات التالية:
| المستند أو الإجراء | المسؤول عنه | موعد الاستيفاء |
|---|---|---|
| ……………………… | …………… | …………… |
| ……………………… | …………… | …………… |
وأثر عدم الاستيفاء على الدفعات المرتبطة بهذه المستندات هو/ ………………………………….
ويستكمل الطرفان هذا البيان قبل التوقيع، بدل ترك الالتزام عامًا بعبارة «تقديم جميع الأوراق عند الطلب».
البند الخامس: المعاينة وحالة الإشغال
عاين المشتري العقار واطلع على بيان حالته، والملاحظات المتفق عليها/ ………………………………….
وحالة الإشغال/ …………………………………، وبيانات أي إيجار أو انتفاع قائم/ ………………………………….
ولا تعني المعاينة التنازل عن ضمان الاستحقاق أو قبول عيب أخفاه البائع أو حق للغير لم يُفصح عنه.
البند السادس: التسليم
يتم التسليم الفعلي بتاريخ … / … / ………، بالحالة التالية/ …………………………………، وبعد تحقق الالتزامات المحددة/ ………………………………….
ويحرر محضر يثبت انتقال الحيازة والمفاتيح والمشتملات والملاحظات وقراءات العدادات، بحسب طبيعة العقار.
ولا يُعد توقيع العقد إقرارًا بالتسليم قبل حدوثه.
البند السابع: استكمال إجراءات التسجيل
يلتزم البائع بتقديم المستندات الواقعة تحت يده، والحضور والتوقيع أمام الجهة المختصة، والتعاون في استكمال إجراءات نقل الملكية.
والموعد المستهدف لاستيفاء الإجراءات التي تقع على الطرفين هو/ …………………………………، مع تحديد الأعمال المتوقفة على جهة خارجية وطريقة متابعتها/ ………………………………….
ويلتزم المشتري باستيفاء ما يقع عليه وسداد المصروفات التي تحملها بموجب العقد.
ولا يعتبر التوقيع أو سداد الثمن أو التسليم بديلًا عن التسجيل المطلوب قانونًا.
البند الثامن: التعرض وحقوق الغير
يلتزم البائع بعدم التعرض للمشتري في الانتفاع المشروع بالمبيع، ويضمن الاستحقاق والتعرض الصادر من الغير المستند إلى حق، وفق القواعد القانونية المنطبقة.
ويفصح عن الحقوق والقيود والتصرفات السابقة والمنازعات الآتية/ ………………………………….
ولا يتعهد بضمان كل اعتداء مادي يصدر من أي شخص دون تمييز؛ بل تحدد المسؤولية بحسب مصدر التعرض وصلته بحق البائع أو تصرفاته.
البند التاسع: الالتزامات المالية والإخلال
تحدد المديونيات والضرائب والرسوم والمرافق ومصروفات التسجيل في كشف مرفق، مع بيان ما يتحمله كل طرف، دون تغيير حقوق الجهات المختصة أو الدائنين.
وعند الإخلال بالتزام مستحق، يتخذ الطرف المتضرر إجراءات الإعذار والمطالبة المناسبة، وفق القانون وما يُتفق عليه صحيحًا.
وأي شرط فسخ أو تعويض اتفاقي يضاف يجب أن يحدد الواقعة وآثارها وطريقة تسوية المدفوعات والحيازة، ولا يُكتب بصيغة عامة تشمل كل مخالفة مهما كانت.
البند العاشر: المراسلات والاختصاص والملاحق
تستخدم العناوين المبينة في المراسلات المتعلقة بالعقد، ويُخطر كل طرف الآخر بتغيير عنوانه، مع مراعاة قواعد الإعلان والإعذار التي يوجبها القانون.
ويخضع العقد للقانون المصري، وتختص بالمنازعات المحكمة المختصة وفق قواعد الاختصاص.
ولا يعدل العقد إلا بمحرر موقع من أطرافه، وتعد الملاحق الموقعة جزءًا منه.
حرر من …………… نسخ أصلية، تسلم كل طرف نسخة وملاحقها.
البائع
الاسم: ………………………
الصفة أو الحصة: ………………………
التوقيع: ………………………
المشتري
الاسم: ………………………
التوقيع: ………………………
هل عقد البيع الابتدائي ينقل ملكية العقار؟
العقد غير المسجل لا ينقل الملكية العقارية بذاته، لكنه قد يرتب التزامات شخصية بين طرفيه. وهذا ما تقرره المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري بشأن التصرفات واجبة التسجيل.
وتقرر المادة 428 من القانون المدني التزام البائع باتخاذ ما يلزم لنقل الحق المبيع، والامتناع عن الأعمال التي تجعل نقله مستحيلًا أو عسيرًا. لذلك يجب تحويل هذا الالتزام إلى إجراءات ومواعيد ومستندات واضحة داخل العقد.
الفرق بين عقد بيع ابتدائي ووعد بالبيع وحجز عقار
| الاتفاق | النقطة التي يلزم ضبطها |
|---|---|
| بيع قائم ملزم | المبيع والثمن والتزامات التنفيذ |
| وعد بالبيع | شروط الوعد ومدته وسنده القانوني |
| حجز | أثر الحجز والمبلغ وموعد استكمال التعاقد |
| بيع معلق على شرط | الشرط وموعد تحققه وأثر عدم تحققه |
لا تستخدم نموذج بيع مكتمل إذا كان المقصود مجرد حجز لحين مراجعة المستندات؛ فقد تنشئ التزامات أوسع مما قصده الطرفان.
العربون في عقد البيع الابتدائي
حدّد هل المبلغ جزء من الثمن أم عربون له أثر متفق عليه. المادة 103 من القانون المدني تنظم دلالة دفع العربون، مع إمكان الاتفاق على خلافها.
لذلك لا تكتب «عربون» ثم تصف المبلغ في موضع آخر بأنه دفعة نهائية لا يجوز العدول معها، دون معالجة التعارض.
ضمان التعرض في عقد البيع الابتدائي
الصيغة المرسلة تجمع التعرض المادي والقانوني من البائع والغير في ضمان عام.
الأدق التفريق بين:
- تعرض البائع نفسه.
- مطالبة الغير بحق على المبيع.
- اعتداء مادي من شخص لا يستند إلى حق.
وتُراجع مسؤولية البائع وفق هذه التفرقة، بدل تحميله تلقائيًا كل واقعة قد تصدر من أي شخص.
توقيع عدة بائعين على عقد بيع ابتدائي
إذا كان العقار مملوكًا لعدة أشخاص، فلا يكفي استبدال كلمة «البائع» بكلمة «البائعون».
اذكر صاحب كل حصة، وسندها، وحدود ما يبيعه، وسند تمثيل الغائب. وإذا كان المقصود بيع العقار كله، فتحقق من موافقة أصحاب الحقوق أو ممثليهم المخولين.
كما لا تفترض أن الحيازة المستقرة لأحدهم تمنحه وحده حق بيع أنصبة الآخرين.
استكمال عقد البيع النهائي دون فقد بنود مهمة
عند تحرير محرر لاحق، راجع ما إذا كان يحتفظ بالالتزامات السابقة أو يعدلها، مثل ضمانات المستندات وموعد التسليم والمديونيات.
لا توقع عقدًا لاحقًا يقرر تمام التسليم أو السداد على خلاف الواقع، ولا تعتمد أن كل بند قديم سيبقى نافذًا دون مراجعة العلاقة بين المحررين.
تعديلات لازمة في النموذج المرسل
- توحيد عدد البائعين وصيغ الإقرار والتوقيع.
- تحديد المبيع وحدوده وطبيعة الحق.
- كتابة سند البائع الحقيقي بدل فراغات عامة.
- فصل المدفوع عن المتبقي.
- تحديد مستندات التسجيل ومواعيد استكمالها.
- ضبط ضمان التعرض بدل إطلاقه على جميع أفعال الغير.
- عدم اعتبار العنوان المختار بديلًا عن قواعد الإعلان القانونية.
- حذف البيانات والتواريخ القديمة واستكمال الملاحق قبل التوقيع.
مراجعة عقد البيع الابتدائي في مكتب العدالة تبدأ بتحديد حقيقة الاتفاق وسند التصرف، ثم ضبط ما يدفعه المشتري وما يلتزم البائع بتقديمه في كل مرحلة.