صيغة دعوى السمسار لإلزام الواعد بالبيع وضوابط طلب التعويض

اتفاق السمسرة والوعد بالبيع ليسا عقدًا واحدًا بالضرورة. فقد يكلف المالك وسيطًا بالبحث عن مشترٍ دون أن يمنحه حق إلزامه بإبرام البيع. وقد يتضمن الاتفاق، في حالة أخرى، تعهدًا محددًا بالبيع لمن يختاره السمسار وفق شروط واضحة.

قبل إعداد الصحيفة، افحص نص الاتفاق: ما الالتزام الذي قبله المالك؟ ولمن تقرر الحق في طلب تنفيذه؟ وهل استوفى المشتري المختار الشروط خلال المدة المحددة؟

هل يستطيع السمسار إلزام المالك بإبرام البيع؟

تعرّف المادة 192 من قانون التجارة السمسرة بأنها البحث عن طرف ثانٍ والتوسط في إبرام عقد معين. هذه المهمة وحدها لا تثبت للسمسار حق شراء العقار أو التعاقد نيابة عن مالكه.

أما طلب تنفيذ الوعد فيحتاج سندًا إضافيًا، مثل اتفاق تقرر فيه للسمسار حق مطالبة الواعد بتنفيذ التزامه لمصلحة المشتري المختار، متى استوفى الاتفاق شروطه.

وتجيز المادة 154 من القانون المدني، في نطاق الاشتراط لمصلحة الغير، مطالبة المشترط بتنفيذ الالتزام لمصلحة المنتفع، ما لم يتبين من العقد أن المطالبة مقصورة على المنتفع. وهذا مسار محتمل لتكييف الاتفاق، وليس وصفًا ينطبق تلقائيًا على كل عقد سمسرة.

إذا خلا الاتفاق من هذا السند، فقد تكون المطالبة المناسبة عمولة مستحقة أو تعويضًا عن التعنت، بدل طلب إلزام المالك بالبيع باسم السمسار.

شروط الوعد بالبيع الذي يُطلب تنفيذه

تستلزم المادة 101 من القانون المدني تحديد المسائل الجوهرية للعقد المراد إبرامه والمدة المحددة لإبرامه، ومراعاة الشكل القانوني إذا كان لازمًا لانعقاد العقد. وتنظم المادة 102 أثر الحكم عند نكول الواعد وتوافر شروط العقد.

راجع خصوصًا:

المسألة	ما يجب استخلاصه من المستندات
العقار	تحديده وصفًا ومساحة وحدودًا وحصة
الثمن	المبلغ وطريقة السداد والشروط المؤثرة
المدة	بداية الوعد ونهايته وكيفية استعمال الحق
المشتري المختار	بياناته ومدى مطابقته للشروط
صفة السمسار	سند مطالبته بالتنفيذ باسمه
موقف الواعد	رفضه أو امتناعه والمراسلات المثبتة
قابلية التنفيذ	ملكية الواعد والعوائق القانونية المتعلقة بالتصرف

مثال: إذا اشترط الواعد البيع بثمن نقدي، ثم قدم السمسار مشتريًا يطلب التقسيط، فلا يكفي تطابق قيمة الثمن للقول إن شروط الوعد تحققت.

نموذج صحيفة دعوى من سمسار لتنفيذ وعد بالبيع

نطاق النموذج: يُستخدم بعد التحقق من وجود وعد ملزم، وسند يجيز للسمسار المطالبة بتنفيذه، وضبط أطراف الدعوى. ولا يصلح لاتفاق تسويق عام يخلو من هذه العناصر.

إنه في يوم ……………. الموافق …. / …. / ……..

بناءً على طلب السيد/ …………………………………………، المقيم في …………………………………………، بصفته طرفًا في الاتفاق المؤرخ …. / …. / ……..، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ إسلام حماد — المحامي، الكائن في …………………………………………

أنا ………………………….. محضر محكمة ………………………….. قد انتقلت وأعلنت:

السيد/ …………………………………………
المقيم في: ……………………………………………………….
بصفته الواعد بالبيع.
مخاطبًا مع: ………………………………………………………

تُراجع مشاركة المشتري المختار في الخصومة وصفته وطلباته، ولا يُطلب ترتيب عقد لمصلحته دون ضبط مركزه القانوني.

وأعلنته بالآتي

بموجب الاتفاق المؤرخ …. / …. / ……..، التزم المعلن إليه ببيع العقار الآتي بيانه إلى المشتري الذي يختاره الطالب، وفق الشروط المحددة بالاتفاق:

العنوان: …………………………………………………………..
المساحة: …………………………………………………………
الحصة محل التصرف: …………………………………………
وصف المباني والملحقات: ……………………………………..

الحد البحري: ……………………………………………………
الحد القبلي: ……………………………………………………..
الحد الشرقي: ……………………………………………………
الحد الغربي: …………………………………………………….

وسند ملكية المعلن إليه، وفق المستندات:
……………………………………………………………………..

وقد حُدد الثمن بمبلغ ……………. جنيه، وطريقة سداده …………………………..، والمدة من …. / …. / …….. إلى …. / …. / ……..

وتضمن البند رقم ……………. النص الآتي:

«……………………………………………………………………».

ويستند الطالب في حقه في المطالبة بالتنفيذ باسمه إلى:

……………………………………………………………………..

تحقق الشروط واختيار المشتري

بتاريخ …. / …. / ……..، وخلال المدة المحددة، قدم الطالب السيد/ ………………………….. مشتريًا للعقار وفق الشروط الآتية:

……………………………………………………………………..

ويثبت قبوله والتزامه بالشروط بموجب:

……………………………………………………………………..

وقد أُبلغ المعلن إليه بذلك بتاريخ …. / …. / ……..، بالطريقة الآتية …………………………..، وثبت وصول الإبلاغ بموجب ………………………….. .

امتناع الواعد عن التنفيذ

رغم تحقق الشروط المبينة، امتنع المعلن إليه عن إبرام البيع، وكان موقفه أو سبب رفضه:

……………………………………………………………………..

وقد أُعذر بموجب الإنذار رقم ……………. محضري ……………. بتاريخ …. / …. / ……..، والمعلن إليه بتاريخ …. / …. / ……..، دون تنفيذ الالتزام.

ويتمسك الطالب بتنفيذ الالتزام الوارد بالاتفاق، وفق تكييفه القانوني الصحيح، وفي حدود الحق الذي تقرر له.

الطلب الاحتياطي بالتعويض

عند توافر أساس المطالبة بالتعويض، يبين الطالب:

• الالتزام الذي أخل به المعلن إليه: …………………………..
• الأعمال والجهد اللذان بذلهما الطالب: ……………………….
• الضرر والمستندات المؤيدة له: ………………………………
• العلاقة بين الامتناع والضرر: ………………………………..

ويقدر التعويض المطلوب بمبلغ ……………. جنيه، وفق عناصر الضرر المثبتة، دون افتراض مساواته تلقائيًا بكامل العمولة المحتملة.

بناءً عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليه بصورة من هذه الصحيفة، وكلفته الحضور أمام محكمة …………………………..، الكائن مقرها …………………………..، الدائرة …………………………..، بجلستها المنعقدة يوم ……………. الموافق …. / …. / ……..، الساعة …………….، ليسمع الحكم بـ:

أصليًا: تنفيذ الالتزام الناشئ عن الاتفاق المؤرخ …. / …. / ……..، بإبرام البيع بشأن العقار المحدد بالصحيفة لمصلحة السيد/ …………………………..، بالثمن والشروط المبينة، مع ترتيب الأثر القانوني المناسب وفق تكييف الاتفاق وشروطه.

واحتياطيًا، عند توافر سنده: إلزام المعلن إليه بأداء مبلغ ……………. جنيه تعويضًا عن الضرر المبين بالصحيفة.

مع المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، وحفظ سائر الحقوق.

ولأجل العلم.

عمولة السمسرة أم تعويض عن امتناع البائع؟

تفرق المادة 194 من قانون التجارة بين حالتين:

• إبرام العقد نتيجة الوساطة: يستحق السمسار الأجر وفق شروطه، ولو لم يُنفذ العقد كله أو بعضه. وفي بيع العقار لا يتوقف استحقاقه بالضرورة على التسجيل، إذ يتناول النص استحقاقه بمجرد إبرام العقد الابتدائي.
• عدم إبرام العقد بسبب تعنت من فوض السمسار: يجوز للمحكمة تعويضه عما بذله من جهد؛ ولا يعني ذلك الحكم تلقائيًا بالعمولة الكاملة.

لذلك، وعد المشتري بالشراء لا يُوصف تلقائيًا بأنه بيع مكتمل يستحق عنه الأجر. تُراجع حقيقة ما انعقد بين الأطراف، لا عنوان المستند وحده.

هل عمولة السمسرة 2.5% وتُقسم بين البائع والمشتري؟

النسبة الواردة بالنموذج مثال لاتفاق، وليست قاعدة عامة لكل صفقة.

وتقرر المادة 198 أن الأجر يستحق ممن فوض السمسار؛ فإذا صدر التفويض من الطرفين، يُبحث التزام كل منهما دون افتراض التضامن. لذلك اتفاق البائع مع السمسار لا يلزم مشتريًا لم يقبل تكليفه أو المقابل المنسوب إليه.

مستندات دعوى السمسار ضد الواعد بالبيع

يحتاج الملف إلى الاتفاق كاملًا، وسند ملكية العقار، ومستند اختيار المشتري وقبوله، ودليل الإبلاغ خلال المدة، والإنذار، وأدلة نشاط الوساطة والضرر.

كما تُضبط المحكمة المختصة بحسب تكييف الطلب والقانون واجب التطبيق وقيمة الدعوى. ولا يُضاف طلب النفاذ المعجل بلا كفالة كعبارة ثابتة، ولا يُفترض أن مهلة عشرة أيام لازمة لكل إنذار.