صيغة عقد بيع منزل كامل بأرضه ومبانيه وتحديد التزامات البائع

عقد بيع المنزل الكامل يحتاج إلى تحديد الأرض والمباني معًا: هل يملك البائع كامل العقار؟ وهل توجد وحدات مؤجرة أو حقوق للغير؟ وهل السطح والفناء والمداخل داخل البيع؟ هذه البيانات تحدد ما يشتريه المشتري فعلًا، قبل كتابة الثمن والتوقيعات.

النموذج التالي مخصص لبيع منزل كامل، وليس شقة منفردة أو حصة شائعة. ويُستكمل بعد مراجعة سند الملكية وتسلسله وحالة الإشغال.

هل عقد بيع العقار النهائي ينقل الملكية دون تسجيل؟

تسمية العقد «نهائيًا» أو إثبات سداد الثمن كاملًا لا يجعلان العقد مسجلًا. ووفق المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، لا تنتقل الحقوق العينية العقارية دون التسجيل، حتى بين المتعاقدين، ويترتب على التصرف غير المسجل التزامات شخصية.

كما أن دعوى صحة التوقيع تتعلق بالتوقيع المنسوب إلى صاحبه، دون الفصل في موضوع التصرف؛ ولذلك لا تُستخدم بدلًا من إجراءات نقل الملكية.

نموذج عقد بيع منزل كامل في مصر

إنه في يوم ……………. الموافق …. / …. / ……..، اتفق كل من:

أولًا: السيد/ …………………………………………
رقم قومي: ………………………………………………………
المقيم في: ……………………………………………………….
صفته في البيع: [مالك/وكيل بموجب توكيل صالح للبيع، تُذكر بياناته].

طرف أول — البائع

ثانيًا: السيد/ …………………………………………
رقم قومي: ………………………………………………………
المقيم في: ……………………………………………………….

طرف ثانٍ — المشتري

تمهيد العقد

أبدى الطرف الأول رغبته في بيع المنزل المبين بهذا العقد، وأبدى الطرف الثاني رغبته في شرائه، وبعد إقرار الطرفين بأهليتهما القانونية وصفتهما في التعاقد، اتفقا على البنود الآتية.

ويُعد هذا التمهيد وملاحق العقد الموقعة من الطرفين جزءًا من الاتفاق.

البند الأول — المنزل والأرض محل البيع

باع الطرف الأول إلى الطرف الثاني، القابل لذلك، كامل العقار الكائن في:

……………………………………………………………………..

رقم العقار: ……………. الشارع: …………….
القرية/المدينة: ……………. القسم/المركز: …………….
المحافظة: ……………………………………………………….

ويشمل البيع كامل قطعة الأرض المقام عليها المنزل ومبانيه وملحقاته المحددة بهذا العقد، دون استثناء سوى:

……………………………………………………………………..

ولا يُستخدم هذا الوصف إذا كان البائع يملك حصة فقط أو كانت ملكية الأرض تختلف عن ملكية المباني.

البند الثاني — مساحة الأرض وحدود العقار

مساحة الأرض: ……………. مترًا مربعًا، وفق مستند ………………………….. المؤرخ …. / …. / ……..

ومساحة المباني وبيان مصدرها: ………………………………

وحدود الأرض:

• الحد البحري: …………………………..، بطول ……………. متر.
• الحد القبلي: …………………………..، بطول ……………. متر.
• الحد الشرقي: …………………………..، بطول ……………. متر.
• الحد الغربي: …………………………..، بطول ……………. متر.

واتفق الطرفان على أن الثمن [إجمالي للعقار المحدد/محسوب على أساس مساحة بسعر محدد]، وتُعالج فروق المساحة وفق الاتفاق الآتي:

……………………………………………………………………..

البند الثالث — وصف المباني والملحقات

يتكون المنزل من ……………. طوابق، و……………. وحدات، وبيان كل طابق واستعماله:

……………………………………………………………………..

ويشمل البيع الملحقات الآتية:

……………………………………………………………………..

ويُحدد صراحة موقف السطح والفناء والمداخل والسلالم والخزانات والمخازن وأي منشآت مستقلة.

البند الرابع — سند ملكية البائع

يستند البائع في ملكيته إلى:

……………………………………………………………………..

وبيانات التسجيل، إن وجد: رقم ……………. لسنة ……………. بمكتب ………………………….. .

وتسلسل المستندات السابقة: ………………………………….

وقد تسلم المشتري [أصولًا/صورًا رسمية/صورًا ضوئية] من المستندات المحددة في الملحق رقم ……………. .

ولا تُكتب عبارة «ملكية مسجلة» إذا كانت المستندات عقودًا عرفية أو أحكام صحة توقيع فقط.

البند الخامس — الثمن وطريقة السداد

الثمن الإجمالي المتفق عليه هو ……………. جنيه، فقط ………………………….. جنيهًا مصريًا.

سدد المشتري مبلغ ……………. جنيه بتاريخ …. / …. / ……..، بطريقة …………………………..، ومرجع السداد ………………………….. .

ويتبقى مبلغ ……………. جنيه، يستحق وفق الجدول أو الشرط الآتي:

……………………………………………………………………..

ويقر البائع باستلام المبلغ الذي قبضه فعلًا فقط. ولا يعد توقيعه مخالصة عن كامل الثمن إلا إذا أثبت هذا البند سداد كامل الثمن بالفعل.

البند السادس — حالة إشغال المنزل

حالة العقار وقت التعاقد: [خالٍ/مشغول كليًا/مشغول جزئيًا].

وعند وجود شاغلين، تُذكر بيانات الوحدات وصفة الإشغال ومستنداته في ملحق مستقل، يتضمن خصوصًا:

……………………………………………………………………..

ولا يُعد هذا العقد بذاته إخلاءً للمستأجرين أو إنهاءً لحقوق ثابتة للغير. ويتعهد البائع بالإفصاح عن عقود الإيجار والتأمينات والأجرة المقدمة وأي نزاع على الحيازة.

البند السابع — موعد التسليم ومحضره

يلتزم البائع بتسليم المنزل إلى المشتري بتاريخ …. / …. / ……..، بالحالة المتفق عليها:

……………………………………………………………………..

ويحرر الطرفان محضر تسليم يثبت المفاتيح والوحدات المسلمة وحالة الإشغال وقراءات العدادات والمستندات وأي ملاحظات.

ولا يُثبت حصول التسليم في العقد إذا لم يحدث فعلًا.

البند الثامن — المرافق والعدادات

المرافق القائمة هي: …………………………………………….

وبيانات العدادات وأسماء المشتركين والأرصدة أو المديونيات المثبتة:

……………………………………………………………………..

يتعهد البائع بالتعاون وتقديم المستندات اللازمة لتغيير بيانات الاشتراكات وفق إجراءات الجهات المقدمة للخدمة. ولا يُعد العقد وحده موافقة من تلك الجهات على نقل الاشتراك.

البند التاسع — الحقوق والأعباء والمنازعات

يقر البائع، بعد الإفصاح الوارد بالملاحق، بأن العقار غير مثقل برهون أو حجوزات أو حقوق عينية أو تصرفات سابقة أو منازعات، عدا:

……………………………………………………………………..

ويلتزم بضمان التعرض والاستحقاق في الحدود المقررة قانونًا، وبمعالجة ما ينشأ عن تصرفاته أو بياناته غير الصحيحة.

البند العاشر — المعاينة وحالة المباني

يقر المشتري بمعاينة العقار ومعرفة حالته الظاهرة، وفق محضر المعاينة المؤرخ …. / …. / ……..

ويفصح البائع عن المخالفات وقرارات الإزالة أو الترميم وطلبات التصالح وموقفها، إن وجدت:

……………………………………………………………………..

ولا تُفسر المعاينة باعتبارها إقرارًا بصحة الملكية أو بمشروعية مبانٍ لم تُراجع مستنداتها.

البند الحادي عشر — التعاون في التسجيل

يلتزم البائع بتقديم المستندات التي تحت يده والحضور والتوقيع على ما يلزم قانونًا لإتمام إجراءات نقل الملكية، خلال ……………. من إخطاره بطلب مستوفٍ.

ويحدد الطرفان المستندات أو الإجراءات المتبقية والمسؤول عنها:

……………………………………………………………………..

ولا يقتصر هذا الالتزام على الحضور في دعوى صحة توقيع.

البند الثاني عشر — المصروفات والالتزامات المالية

يتحمل كل طرف الالتزامات التي يقررها القانون عليه. ويتفق الطرفان فيما بينهما على توزيع رسوم التسجيل والمصروفات والمتأخرات وفق الآتي:

……………………………………………………………………..

ويُحدد تاريخ الفصل بين استهلاك المرافق والمصروفات السابقة واللاحقة، مع إثبات التسويات بالمستندات. ولا يغير الاتفاق المسؤول أمام الجهة المختصة إذا حدد القانون مسؤولًا معينًا.

البند الثالث عشر — الإخلال والتعويض الاتفاقي

عند الإخلال بالالتزام المحدد الآتي:

……………………………………………………………………..

وبعد الإخطار ومنح مهلة …………….، يكون التعويض الاتفاقي ……………. جنيه، مع خضوع استحقاقه وتقديره لأحكام القانون.

وتُحدد علاقة هذا التعويض بطلب التنفيذ أو الفسخ دون ازدواج في التعويض عن الضرر نفسه.

البند الرابع عشر — الإخطارات والاختصاص والنسخ

توجه الإخطارات إلى العناوين المبينة بالعقد، ويُبلغ أي تغيير فيها بالطريقة المتفق عليها: ………………………….. .

وتنعقد ولاية الفصل في النزاع للمحكمة المختصة وفق قواعد الاختصاص القانونية.

حُرر العقد من ……………. نسخ أصلية، وأُرفقت به الملاحق الآتية:

……………………………………………………………………..

البائع
الاسم: ………………………….. التوقيع: …………………………..

المشتري
الاسم: ………………………….. التوقيع: …………………………..

الشاهد الأول
الاسم والرقم القومي: …………………………………………
التوقيع: …………………………………………………………

الشاهد الثاني
الاسم والرقم القومي: …………………………………………
التوقيع: …………………………………………………………

بيع منزل موروث: هل يكفي توقيع أحد الورثة؟

إذا كان المطلوب بيع كامل المنزل، فلا تعامل ملكية أحد الورثة لحصة فيه باعتبارها ملكية للعقار كله. تُراجع مستندات الميراث وسند ملكية المورث وحصص أصحاب الحقوق، ويوقع من يملك البيع أو وكيله المخول بذلك.

وإذا كان البيع لحصة شائعة فقط، فيجب تعديل موضوع العقد؛ فلا يوصف بأنه بيع منزل كامل.

شرط عدم تعرض الزوجة الحاضنة للمشتري

لا يكفي إدراج تعهد من البائع لإلغاء حق ثابت لشخص آخر أو لتجاوز قرار تمكين قائم.

عند وجود إشغال أسري أو نزاع على مسكن الزوجية، تُراجع المستندات والقرارات وحقيقة الحيازة قبل الاتفاق على التسليم. ويُكتب التزام البائع بدقة وفق ما يستطيع تنفيذه قانونًا.

الشرط الجزائي في عقد بيع المنزل

لا يُكتب أن مبلغ الشرط الجزائي يستحق تلقائيًا عن أي مخالفة، أو أنه يُضاف دائمًا إلى تعويض آخر.

تجيز المادة 224 من القانون المدني تخفيض التعويض الاتفاقي عند المبالغة الكبيرة أو التنفيذ الجزئي، وعدم استحقاقه إذا ثبت عدم وقوع ضرر. وتقيّد المادة 225 المطالبة بما يزيد عليه، مع الاستثناء المتعلق بالغش أو الخطأ الجسيم.