عقد أتفاق ومشاركة أنشاء وتأجير مركز تجارى
عقد المشاركة في مركز تجاري يجب أن يفصل بين ملكية الأرض، وتمويل الإنشاء، وسلطة الإدارة، وحصة كل طرف من صافي العائد. فقد تتساوى هذه النسب أو تختلف، لكن لا يجوز ترك العلاقة بينها لاستنتاجات تظهر بعد التعثر أو بدء التأجير.
النموذج التالي إطار لاتفاق مشروع داخل مصر. وقبل اعتماده، يجب تحديد الهيكل القانوني: هل المشروع إدارة مشتركة لعقار مملوك على الشيوع، أم شركة تؤسس للمشروع، أم ترتيب تعاقدي آخر؟ هذا الاختيار يؤثر في التسجيل والمسؤولية والضرائب والتخارج.
نموذج عقد مشاركة لإنشاء وتأجير مركز تجاري
إنه في يوم …………… الموافق … / … / ………، اتفق:
الطرف الأول: …………………………………، بياناته/ …………………………………، ويمثله عند الاقتضاء/ ………………………، بموجب/ ……………………….
الطرف الثاني: …………………………………، بياناته/ …………………………………، ويمثله عند الاقتضاء/ ………………………، بموجب/ ……………………….
الطرف الثالث: …………………………………، بياناته/ ………………………………….
ويقر الموقّعون بأهليتهم وسلطتهم في إبرام الاتفاق، ويتعهد كل ممثل بتقديم مستندات صلاحياته.
البند الأول: الهيكل القانوني وسند الأرض
الهيكل المعتمد للمشروع هو/ ………………………………….
تقع الأرض في/ …………………………………، وبيانات القطعة والحدود والمساحة/ …………………………………، وسندها/ ………………………………….
وتثبت حقوق الأطراف وفق المستندات المرفقة. ولا يعد هذا العقد، بذاته، تسجيلًا لحصص عقارية أو استكمالًا لإجراءات تأسيس شركة.
البند الثاني: الحصص والمساهمات
تحدد مساهمة كل طرف كما يلي:
| الطرف | الحق في الأرض وسنده | المساهمة النقدية | نسبة تحمل التكاليف | نسبة صافي العائد |
|---|---|---|---|---|
| الأول | …………… | …………… | ………% | ………% |
| الثاني | …………… | …………… | ………% | ………% |
| الثالث | …………… | …………… | ………% | ………% |
ويبين الملحق المالي أساس تقييم المساهمات، ومواعيد تقديمها، وطبيعة أي مساهمة بالعمل أو الإدارة.
ولا تُعامل نسبة عقارية شائعة باعتبارها مساحة مفرزة مملوكة منفردة دون سند للقسمة أو التخصيص.
البند الثالث: نطاق إنشاء المركز التجاري
يشمل المشروع إنشاء وتجهيز/ …………………………………، وفق الرسومات والتراخيص والاشتراطات المعتمدة.
ولا يعد وصف «أرضي وطابقين» التزامًا بإنشاء ما يخالف الترخيص. ويحدد أثر أي تغيير جوهري في الترخيص على الميزانية والمدة واستمرار المشروع باتفاق مكتوب.
البند الرابع: الميزانية وجدول التمويل
الميزانية التقديرية المعتمدة/ …………… جنيه، وفق الملحق رقم ……………، وتتضمن الإنشاء والاستشارات والتراخيص والتجهيز والاحتياطي.
وتطلب المساهمات بمطالبات موثقة تتضمن:
- المبلغ المستحق على كل طرف.
- البند المالي والمستخلص أو الفاتورة المؤيدة.
- الاعتماد الفني والمالي.
- تاريخ السداد.
ولا يجوز تجاوز الميزانية أو تحميل الشركاء تكلفة إضافية جوهرية دون الموافقة المحددة في نظام اتخاذ القرار.
البند الخامس: معالجة تأخر الشريك في السداد
إذا تأخر طرف عن مساهمته، يُخطر بالمبلغ ومستنداته، ويمنح مهلة معالجة قدرها …………… يومًا.
إذا وافق طرف آخر على تمويل العجز، يحرر اتفاق يحدد:
- المبلغ المدفوع.
- هل هو مبلغ واجب الرد أم مساهمة إضافية؟
- طريقة الرد أو التسوية وموعدها.
- أثره على التوزيعات.
- أي تعديل مطلوب للحصص وإجراءاته.
ولا يملك مدير المشروع تخفيض حصة المتعثر بإرادته المنفردة. وأي تغيير في ملكية عقارية أو حصص شركة يستلزم الاتفاق والإجراءات القانونية المناسبة.
البند السادس: اختيار المقاول والاستشاري
تعتمد العروض وفق معايير مكتوبة تشمل السعر والخبرة والبرنامج والضمانات.
ويُحدد صاحب سلطة التوقيع وحدودها/ …………………………………، مع الإفصاح عن أي علاقة بمقاول أو مورد أو استشاري.
وتنظم عقود التنفيذ نطاق الأعمال والمستخلصات والتغييرات والضمان والاستلام، ولا يُكتفى بهذا الاتفاق بديلًا عنها.
البند السابع: إدارة المشروع أثناء الإنشاء
يتولى الإدارة/ …………………………………، في حدود التفويض المرفق.
وتستلزم موافقة/ ……………………… الإجراءات التالية:
- الاقتراض أو ترتيب ضمانات.
- التصرف في الأرض أو الحقوق العقارية.
- زيادة الميزانية بما يتجاوز …………….
- تغيير التصميم أو نطاق المشروع جوهريًا.
- التعاقد مع جهة مرتبطة بالمدير.
- تسوية نزاع تتجاوز قيمته …………….
ويقدم المدير تقريرًا كل …………… عن التنفيذ والإنفاق والمخاطر.
البند الثامن: الحسابات والرقابة
تُحفظ الأموال في حساب مناسب باسم الجهة صاحبة الصفة القانونية في المشروع، وفق الهيكل المعتمد.
وتحدد صلاحيات السحب والتوقيع/ …………………………………، ويمنع خلط أموال المشروع بالأموال الشخصية.
ويحق لكل طرف الاطلاع على الحسابات والعقود والمستندات، وتُعيّن جهة المراجعة/ …………………………………، وتحدد دورية مراجعتها وأتعابها.
البند التاسع: استلام الأعمال والتجهيز للتشغيل
يتم الاستلام الفني وفق تقارير الاستشاري وشروط عقود المقاولين، مع بيان الملاحظات والأعمال الناقصة والضمانات.
ولا يعتبر صرف مستخلص قبولًا نهائيًا للأعمال، ولا يبدأ التشغيل قبل استيفاء الموافقات المطلوبة.
البند العاشر: تأجير وحدات المركز التجاري
تعتمد سياسة التأجير التي تحدد:
- حدود الأجرة والخصومات.
- مدة العقود.
- التأمينات والضمانات.
- فترات السماح.
- الأنشطة المسموح بها.
- شروط التجديد والإنهاء.
- سلطة التوقيع والتحصيل.
ولا يجوز للمدير تأجير وحدة لنفسه أو لطرف مرتبط به دون إفصاح وموافقة وفق نظام المشروع.
البند الحادي عشر: حساب صافي الريع وتوزيعه
يقصد بصافي الريع القابل للتوزيع الإيرادات المحددة بالسياسة المحاسبية بعد خصم المصروفات المعتمدة والالتزامات والمخصصات اللازمة.
ولا تدخل تأمينات المستأجرين القابلة للرد ضمن أرباح قابلة للتوزيع.
تُجرى التسوية كل ……………، وتوزع المبالغ وفق النسب الواردة بالملحق المالي، مع بيان الاحتياطي والدفعات السابقة تحت الحساب.
وتُحدد أتعاب المدير، إن وجدت، بصورة مستقلة، ولا يفترض استحقاقها لمجرد إسناد الإدارة إليه.
البند الثاني عشر: تغيير المدير وتعطل اتخاذ القرار
مدة الإدارة/ ……………، ومعايير تقييمها/ ………………………………….
وتحدد إجراءات استبدال المدير وتسليم الحسابات والعقود والمفاتيح وبيانات المستأجرين.
وعند تعطل قرار جوهري، يتبع الأطراف التسلسل التالي: اجتماع موثق، ثم رأي خبير في المسألة الفنية أو الحسابية، ثم الآلية المتفق عليها لحسم النزاع أو إنهاء المشروع بصورة منظمة.
البند الثالث عشر: التخارج وبيع الحصة
عند رغبة طرف في التخارج، يخطر الآخرين بالشروط المطلوبة. وتحدد قيمة حصته بواسطة/ …………………………………، وفق منهج تقييم يشمل:
- قيمة الحقوق والأصول.
- النقد والمديونيات.
- الالتزامات القائمة.
- التكاليف اللازمة للإكمال.
- المبالغ المستحقة بين الشركاء.
- تاريخ التقييم وطريقة الاعتراض عليه.
وأي أولوية تعاقدية لشراء الحصة تُحدد بمدتها وطريقة ممارستها، دون خلطها بحق الشفعة القانوني.
ولا يفترض أن التخارج يعني فقد جميع المبالغ والحقوق. تُجرى التسوية وفق الاتفاق الصحيح والتقييم والالتزامات الثابتة.
البند الرابع عشر: الإنهاء والتصفية والمنازعات
تحدد مدة الاتفاق/ ……………، وحالات الإنهاء/ …………………………………، وخطة تسوية العقود والديون والأموال.
وأي اتفاق على استمرار الشيوع أو عدم طلب القسمة يراجع بحسب الطبيعة القانونية للملكية والقيود المقررة.
وعند الإخلال، تتخذ إجراءات الإخطار والمعالجة، ويُحدد التعويض على أساس الالتزام والضرر والقواعد القانونية؛ دون مصادرة عامة أو تعويض موحد عن جميع المخالفات.
يخضع الاتفاق للقانون المصري بالنسبة إلى المشروع المحدد داخل مصر، وتنعقد المنازعات للجهة المختصة وفق القانون. وإذا اختير التحكيم، يُحرر شرط متكامل يناسب المشروع.
حرر الاتفاق من …………… نسخ أصلية، وتعد الملاحق الموقعة جزءًا منه.
توقيعات الأطراف
الطرف الأول: …………………………………
الطرف الثاني: …………………………………
الطرف الثالث: …………………………………
هل سداد شريك عن آخر يخفض ملكيته؟
لا تخلط بين تسوية دين تمويل ونقل حصة في الأرض أو المشروع.
مثال افتراضي: دفع شريك مليون جنيه بدلًا من شريك متأخر. يجب أولًا تحديد سند الدفع وطريقة رده؛ ولا يُستنتج منه تلقائيًا أن نسبة المتأخر انخفضت من 34% إلى نسبة يحددها المدير.
وإذا اتفقوا على تعديل الحصص، يلزم تقييم وآلية حساب وموافقات وإجراءات تناسب طبيعة الحق.
منع قسمة المركز التجاري أو الخروج من المشاركة
إذا كانت العلاقة ملكية شائعة، تنظم المادة 834 من القانون المدني الحق في طلب القسمة، وتضع حدًا زمنيًا للاتفاق على منعها لا يتجاوز خمس سنوات، ما لم تكن الحالة خاضعة لحكم آخر يلزم البقاء في الشيوع.
لذلك لا يُنقل بند منع القسمة إلى أجل غير محدد دون مراجعة الهيكل القانوني للمشروع.
التعويض الاتفاقي في عقد المشاركة
التعويض الذي يساوي عشرات الملايين عن أي إخلال، أو التخارج مع فقد كل المساهمات، يحتاج مراجعة بحسب طبيعته وأثره.
المادة 224 من القانون المدني تنظم عدم استحقاق التعويض الاتفاقي أو تخفيضه في الحالات المحددة بها، وتبطل الاتفاق المخالف لأحكامها.
والصياغة العملية تميز بين تأخر دفعة، وإخفاء حسابات، وتصرف دون تفويض، وتعطيل الإنشاء؛ فلا تجعلها جميعًا مخالفة واحدة ذات جزاء ثابت.
ملاحق عقد إنشاء وتأجير مركز تجاري
- سند الأرض وتسلسل الحقوق والقيود.
- جدول الحصص والمساهمات.
- دراسة المشروع والميزانية.
- خطة التمويل ومطالبات السداد.
- الرسومات والتراخيص.
- حدود تفويض المدير.
- نظام الموافقات والرقابة.
- سياسة التأجير والتحصيل.
- السياسة المحاسبية والتوزيعات.
- آلية التقييم والتخارج.
في مكتب العدالة للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة، تبدأ صياغة المشاركة بتحديد الهيكل القانوني وسند الأرض، ثم تنظيم التمويل والإدارة والرقابة والتخارج وفق المشروع الفعلي.